家が建てられる場所と建てられない場所は何が違う？～市街化区域編～
つくば市の郊外を車で走ると、広い空の下にどこまでも続くのどかな畑や雑木林、美しい田園風景が広がっています。「こんなに土地が余っているなら、この自然豊かな場所に自分の理想の家を建てられないだろうか」と考えたことがある方も多いかもしれません。しかし、残念ながら日本の都市計画法、特につくば市のルールにおいては、空き地があるからといってどこにでも家を建てられるわけではありません。
つくば市で家を建てる場所を探す際、最も重要になるのが「市街化区域」と「市街化調整区域」という2つの大きなエリア分けです。つくば市における住宅建築の可否や、厳しい制限があるエリアで例外的に家を建てるための制度について、解説します。本記事では、まずは市街化区域について見ていきましょう。
土地探しやマイホームの計画を始めるとよく耳にするのが、「市街化区域」と「市街化調整区域」という言葉です。これらは都市計画法に基づき、街が無秩序に広がってしまうのを防ぎ、計画的で住みやすい街づくりを進めるために土地を区分したものです。この区分のことを不動産用語で「線引き」と呼びます。
家を建てようとするとき、その土地がどちらの区域にあるかによって、住宅を建築できるかどうかが大きく異なってきます。
街を広げていくエリア「市街化区域」
市街化区域は、「すでに市街地になっている区域」や「これから優先的におよそ10年以内で市街化を進めるべき区域」と定められています。簡単に言うと、「積極的に建物を建てて、便利な街にしていきましょう」というエリアです。そのため、建築基準法や各用途地域（住居専用地域や商業地域など）のルールに適合していれば、原則として誰でも自由に住宅を建てることができます。道路や上下水道、公園などの生活インフラが整いやすく、駅や商業施設に近い便利な場所が多いのが大きなメリットです。その分、土地の価格や固定資産税などの維持費は比較的高めになる傾向があります。
自然や農地を守るエリア「市街化調整区域」
一方の市街化調整区域は、「市街化を抑制すべき区域」です。無秩序な開発から自然環境や美しい田園風景、農地を守ることを目的としたエリアで、「建物をなるべく建てず、そのままの環境を残しましょう」という方針がとられています。そのため、この区域では原則として一般の人が新しく住宅を建築することはできません。ただし、「絶対に建てられない」というわけではなく、法的な例外や自治体の許可（開発許可など）を得ることで建築できる場合があります。たとえば、農業や林業を営む方の住居や、昔からその地域に住むご家族の分家住宅、地域のコミュニティ維持のために認められた住宅などが挙げられます。
市街化区域に定められる全13種類の用途地域のうち、原則として住宅を建築できない用途地域は「工業専用地域」の1種類のみです。工業専用地域は石油コンビナートや重化学工業工場などを集積させるエリアであり、住民を公害や騒音から守り、産業活動の利便性を確保するために住宅の建築が法律で禁止されています。
一方、残る12種類の用途地域ではすべて住宅を建築できます。「第一種低層住居専用地域」をはじめとする住居系8地域はもちろん、「近隣商業地域」「商業地域」といった商業系2地域、さらに町工場などが立ち並ぶ「準工業地域」や大規模工場が混在する「工業地域」でも法的に住宅を建てることが可能です。
ただし、工業地域や商業地域は店舗や工場の利便性が優先されるため、住宅を建てる際は日照や騒音、大型車両の通行といった住環境面への影響を事前に見極める必要があります。
